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为什么一些一线城市房价居高不下?

不是一些一线城市房价居高不下,而是除极少数中心特别优质地块房价居高不下,其他地块这两年都下跌了,以上海为例,前几年中外环房价平均在六万左右,现己挂牌四万左右。这数据可在房产网和房屋中介挂牌价对比可知。但由于一线城市软硬件条件较好,比非一线城市下跌幅度小。一线城市和其他城市房价下跌为什么不能象房价上涨一样二年翻一翻?我们己知道房子总量己够三十亿人居住,百分之十五是空置房,房价己不可能再上涨,但由于买地的,造房企业,买房人不少都是借银行钱,想钱生钱,包括号称到股市来融资搞实体经济的企业,都把融来股民的钱买房囤积。这些企业个人己绑架了银行,绑架了经济。我们担心房价下跌过快会传导给银行。希望用时间换空间,化解风险,所以当有房企降价销售,就会出文制止,当有人吁吁支持房地产,给房地产输血,同样也会及时出面制止。时间换空间只是我们理想要做到的最好结果。

但客观世界有客观世界的规律,当人们的言行决定与客观规律同步同向才能显示可行正确。

这场席卷全球的疫情,使许多原来隐藏的问题矛盾突显出来,产生了许多新问题新矛盾。

原来一些出口粮食国家,没有这场疫情,他们粮食自己吃不完需要出口,而一些国家粮食不够需要进口,常年形成了动平衡。进口国从来不会担心哪天出口国不肯出口了。

但这场疫情,再加上灾害减了产,越南首先就考虑保证本国人民需求加战略储备,还有不能明说的,等粮价炒上去再逐步出口,所以宣布从本月二十四日起禁止大米出口,还有其他国家也会跟进禁止出口。

需要进口国就会有危机感,极大增强粮食自给意识,这就需要更多耕地用来种粮。这样就被迫打乱了原计划时间换空间的设想。

为了有更多耕地种粮,不可能今后再炒房造房空置,会在无奈情况下出台空置税等,逼有空置房所有者降价卖出,把房子转移到真正需要居住人手里。

所以,不管是一线城市还是其他城市,会打破原来尽量不涨不跌现象。

在特殊时期让我们清醒地认识到粮食比空置房更重要。

所谓一线城市,是指内地经济实力最强的四座城市,即北京、上海、广州、深圳。它们拥有雄厚的经济基础、优质的教育医疗资源、极为便捷的交通优势和独特的城市魅力,对周边城市或省份有强烈的辐射能力。

为什么一些一线城市房价居高不下呢?

首先,题主在提问中对房价居高不下的一线城市范围进行了界定,用了“一些”这个字眼,其用词态度无疑是严谨和认真的。

在四大一线城市中,广州的房价确实大不一样,无论是新房均价,还是二手房均价,都和其它三个一线城市相差甚远。这里面或许有广州楼市自身特殊性的缘故,因未涉及到主题,我在这里就不一一说明了,可以简单地把题主所说的城市理解为北上深三个一线城市。

北上深三个一线城市的房价之所以居高不下,完全可以用供需关系来解释。外来人口的不断流入,叠加本地人口的需求,供应小于需求,房价才会不断上涨,以至居高不下。

不管走到哪里,你都会发现一个现象,等级越高的城市,其房价也就越高。城市等级的划分主要由综合实力决定的,而城市资源的集聚度决定它的综合实力。换句话来说,政治、经济、文化、教育、医疗、交通、科技等城市资源集聚度越高,其所在的城市房价越高。房价在某种程度上反映了一个城市的价值,高房价是优质城市资源集聚的结果。

①城市配套资源丰富,住宅附加值高。

上面我说过,一个城市资源集聚度决定了该城市的房价,城市资源的集聚度越高,该城市的房价越高。一线城市城市配套资源集聚优势明显,其房价自然偏高了。

②土地稀缺,建设用地紧张,新盘推出少。

北京、上海和深圳可利用的土地资源越来越少,基本上面临枯竭境地。无地可供,无新盘上市,房子就会面临供不应求的紧张局面,房价上涨是必然的。

③人口流入促使住房需求不断增加。

一线城市资源的比较优势,进一步转化为城市魅力和对人口的吸引力。随着越来越多的人口流入一线城市,刚需和投资性购房需求持续增长,房源供应不足,导致房价不断攀升。

④楼盘精品化、高档化趋势明显。

在一线城市,各大房企围绕着有限的土地资源展开了激烈的竞争。地王的不断涌现,面粉贵过面包的奇葩场面不断上演。为了生存,开发商只能把楼盘推向精品化、高档化的发展方向。精装修、高配置等标配进一步拉升了房价。

⑤一线城市高收入人群较多,对高房价的承受能力较强。

好了,以上几点就是一线城市房价居高不下的主要原因。希望我的回答对你有所帮助,我是房产大军师。欢迎大家关注、评论、点赞,非常感谢!

大家好,我是勇谈。我国的几线城市的划分一定程度上代表了其房价价格,看过我文章的朋友应该知道,之所以媒体有几线城市划分的原因就是为了方便房地产企业开展工作, 对于不同城市采取不同的市场营销策略。房价高低一定程度上是城市资源、产业、经济等各个方面的综合反映,一线城市房价之所以高就是因为其背后拥有的资源是海量的。借此机会简单谈谈我的观察。

城市房价高低绝对不是简单的钢筋混凝土价格,而是土地背后的资源吸附属性

经常看到有网友这样的评论“房子就是钢筋水泥,根本值不了这么多钱”。确实房子就是用钢筋水泥来建造的,但是房价却不是这样,正常来说房价成本包含了几个部分:土地成本、人工建造成本和房企利润,按照传统的划分来看,这个三者占据的比例大约都在33%左右。城市与城市之间房价的最大区别其实就是在土地成本,也就是我们经常说的开发商拿地成本上。

  • 一线城市的拿地成本到底有多高?

以北京为例,2018年北京房企购置面积218.19万平方米,房企的土地成交价格为503.33亿元,也就是说房企仅仅拿地成本就高达2.3万以上!而2018年房企的土地购置费用高达2047.27亿元!!按照房价一般是楼面价格3倍来计算,也就是说2018年北京的房价只有在6.9万左右房企才能有足够的利润。当然同样的方式计算后,我们都发现了这个问题,包括上海、广州、深圳等城市的拿地价格都很高。

  • 北上广深的土地为何会值这么高价格?资源聚集的结果

大家要明白一个城市的资源到底包括那些部分?好企业、好产业、资本、教育等都属于城市资源的一部分。无疑在我国一线城市几乎都是各种资源聚集的典型代表,其中北京是首都、上海是金融中心、广州是商业中心、深圳是创业中心。仅仅这几个一线城市每年吸引的外来人口流入都在100万以上。有这么多的产业、人口、资本等优质资源聚集,土地价格高也就不例外了。

不仅仅是一线城市包括其他城市房价居高不下,跟拿地成本高,购置费用高也有很大关系

相比于土地成交价格来说,开发商要想真正实行房产开发要付出的费用要高的多。尤其是对于一些需要拆迁补偿的土地,房企需要支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等都是一笔巨大开支。房企为了维持自己30%左右的毛利,地方为了能够顺利进行房产开发那么提高房价就是解决这个矛盾的唯一途径。

  • 稳地价、稳房价、稳预期是2019年国家住建部提出的调控目标,稳地价放在第一位足以说明问题。其实稍微懂点房产知识的朋友都知道房价高的很大一部分原因在于地方出让土地的成本太高,过去的2019年但凡房价涨幅超过10%的城市,土地出让价格都不菲,比如:西安、武汉等等。

  • 地方跟房企之所以敢以这么高的价格进行土地交易,其主要就是城市背后的资源属性,加上本身大城市的土地资源就是稀缺的。每年数十万的人口流入,大量的产业、资本等等在这里聚集,自然居住等各种消费需求就会出现。说到底,北京等一线城市这么高的房价是无数涌入这个城市的人给了他们“信心”。一线城市本身土地资源有限的事实,自然使得这里的土地价格水涨船高,这里的土地才是真正的“稀缺品”。

一线城市的房价无论怎样调控都很难降下来,其余城市或许可以通过融资端与供需端结合的调控方式来进行

一线城市是真正面临“大城市病”的问题,本身有限的土地资源聚集了2000多万的常住人口,再怎么进行调控房价都很难有起色。不过对于其他城市来说,却可以提前避免一线城市发展过程中遇到的问题。几点愚见:
第一、城市空间规划合理布局,资源分布合理可以有效避免部分区域房价过高的情况。过去很多人都在抨击城市“摊大饼”的发展方式,不过个人倒是觉得过去几年不少省会和二线城市通过摊大饼的发展扩大了城市框架,拥有了更多的发展空间,可以更好的进行产业分配和资源分配。避免出现一线城市的房价差距过大的情况出现(一线城市核心区房价几十万,郊区几万)。

第二、融资端调控可以解决房价过快上涨的问题,供需端调控可以解决高房价问题,两者缺一不可。给大家最明显感觉的就是2019年的融资端调控,图上所示是过去5年我国商品房价格走势图,可以明显看到过去五年我国商品房价格都保持了10%左右的增长。但是2019年实行融资端调控后,这个上涨幅度降到了6.6%(2019年商品房销售面积171558万平方米,商品房销售额159725亿元,均价为9310.26元/平米),这就是明显的效果。

综上,一线城市因为本身发展的特点房价很难有大的改变,但对于其他城市来说或许还有调整的机会。融资端调控加上供需端调控同步进行,维持房价低增长或者微跌不是没有可能。各位觉得呢?原创不易未经允许不得随意转载,喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏,更多优质内容继续贡献中。

一线城市的房价居高不下是当前最受关注的楼市问题。同样是从几百元房价涨起来的城市,为什么一线城市的房价没有被后来居上。为什么同样是千万人口的城市,一线城市的房价要高出二线城市那么多?相信不少人心中的疑问还有很多。



一线城市,光是看到一线两个字就有一种莫名的高大上的感觉。没错,一线城市之所以可以房价你还不下,都是因为一线城市的资源太过于诱人。人口争相流入最终带来住房的紧张。而住房紧张人口大面积增长之后普通的房价显然难以满足购房者的胃口,住房供给会严重脱节。最终导致城市人口激增,城市红利下降。为了避免人口增长超过城市的承受能力,房价只能居高不下,将一部分人挡在门外。才能更好的保护城市原有人口的利益不被外来人口“侵占”。

一线城市的房价居高不下还有其他因素。当前城市的资源最优,机会最多,职工收入也几乎最高。众人的购房能力毋庸置疑,房价想要多高就能被拖到多高。这样的趋势下投资者也就看到了一点城市的楼市增长点,通过杠杆将房价提了上来。房价的上涨就像是火上浇油,原本高企的房价被资本搅动的越来越高。

资源,人脉,机会,利益多重交织在一起就像是个漩涡拉扯着众多的人口朝着一线城市进发。而一线城市的发展速度肯定不会有人口增长那么快。高房价虽然挡住了人口但也确实让不少人看到了大城市的机会与机遇。可以说一线城市的房价就是一线城市地位的代表。如果这个价格不在了,那么一线城市的地位也就要动摇了。

一线城市的房价为什么高?因为那是任何人都想去往的高地。

老百姓的思维很朴实,金比纸贵重,地比钱踏实。

一线房价的“七宗罪”

1 一线城市总能领跑房价上涨。房改后至今已20多年,我们共经历过三次房价暴涨期,2004-2007年福利分房停止后,释放出的自购房需求,2008-2011年大量资金投资基建变向刺激了房价,2016-2018年,一二线到三四五六线的去库存。

只要房价上涨,一线城市都是急先锋,区域性房价上涨的时候一线城市房价会上涨,全国楼市房价上涨的时候,一线城市更是会上涨。而在房市下行阶段,一线城市的房价往往又是最抗跌的。

经历过房价三次大涨风潮的购房者都懂得一个道理,每每房价上涨的时候,城市的中心区域上涨最多,下降的时候,中心区域下降最少,而一线城市就是全国房价的中心区域。

通过这三次暴涨,一线城市的房价早已起飞,暴涨不但为一线城市的房价筑了大底,也将一线和其他城市的房价区分开来,房价高低分化越来越明显。


即使在疫情期间一线城市和其他城市的差异也是非常明显的。

2 人口增量与减量发展。众所周知,一线城市能提供大量的就业岗位,同时薪资水平也是领先全国的,年轻人怀揣梦想纷纷涌向一线,造成了一线城市人口的极度膨胀。

从统计局发布的北上广场人口数量来看,北上广深的常住人口数量分别达到2154.2万人、2415.27万人、1449.84万人,1302.83万人,但我们都清楚,这个数据并不是真正的一线城市实际人口数量。

在一线城市中的实际人口数量要远远大于统计数据,如果按照实际人口核算,北上广深的户籍人口(1359.2万人、1445.65万人、897.87万人,434.72万人)只占实际人口的39%、36%、36%,20%左右。也就是说,北京和上海的实际人口数量至少分别超过3000万人,广州和深圳至少分别超过2000万人。

为什么每次春节的时候,一线城市都瞬间变成空城呢,因为很多服务行业的人员数量要远远大于当地的户籍人口,平时城市里有10个人,一过年常驻人口和流动人口加在一起共6个人都回家过年了,城市里只剩户籍人口的4个人,当然会感觉城市一下子空旷了。

如此大规模人口势必造成一线城市的资源超负荷运转,所以北京和上海在16年的时候就提出了减量发展规划,导致新房减少,那么二手房的房主就会惜售,当市场上的房源减少的时候,房价总体价格就会上涨。

减量发展必然会刺激房地产,但这并不是国家想要的,只是必然会发生的后果之一,政府只是想将资源更多的合理分配。

3 一线城市对标国际大都市。北上广深所代表的政治。金融,外贸,创新,科技,商业等等,对标的一直都是国际上的大都市。

纽约的平均房价为1.5-2万美元一平米(约10-14万人民币),且市中心的价格可能还要翻倍,伦敦的平均房价为1,1-1,2万英镑一平米(约9-10万人民币),巴黎平均房价1万欧元一平米(约7.5万人民币),东京23个区中最便宜2万一平,最贵的35万一平。

对于比国际上的大都市,北上广深中领跑的北京房价平均价格为7万一平米,从这点来说未来我们的一线城市房价还有很大的上涨空间。

还有发达国家的城镇化建设基本都以完成,加上居民多是随性的生活态度,并不喜群居,而我们对一线城市的向往根深蒂固,加上城镇化推动未来必然还会有更多人进入一线城市。可我们能在一线城市中开发的居住面积是有限的,更不可能向欧美那样大量开发独门独户住宅,只能在垂直方向上寻找空间,这也加重了人口群居型效应的增强。

可以说任何一线城市的十步之内,必有芳草,哪怕是一线城市的郊区,未来房价都有可能超过二线以下城市。

4 城镇化的推动模式已然转变、假如把我国城镇化进程分为三个阶段。

在初期阶段,城镇化推动到哪,哪的房子就会涨价。

中级阶段,农村人口向县镇移动,小城市向大城市流动,一二三四线城市房价上涨。

高级阶段,人口针对性的补足移动,房价全面滞涨,唯有一二线平稳上涨。

初级阶段可以说是全国房价普涨阶段,中级阶段是一二三四线城市上涨阶段,而高级阶段只剩一二线房价有大幅上涨空间。

城镇化目前已经走入了中级阶段的后半段,可进入城市中的大部分农民还没有转为正式的城市户籍人口。

按发布的人口统计报告计算(非实际人口),北上广深户籍人口占常住人口比重为63%、60%、62%,33%、低于目前全国户籍人口对常住人口的平均比例75%。尤其是深圳的33%,可以说是城市里的3个人,只有一个人买了房。

可以预见的是,未来城镇化进入高级阶段后,一线城市的潜在买房人口还是很多的,尤其是在一线城市的常驻非户籍人口中,多数都有购房需求。

5 一线城市的富人情节。一线城市房价对于大多数的中低收入者来说是天价,然而对于富人来说只不过是卡上的一串数字而已。

假设全国的富裕人口只占总人口的10%,那么也有1.4亿人,然而四个一线城市的人口承载量实际只能达到最多8000万人,即使把四个一线城市腾空也不能放下全国的富裕人口。

大部分富人都想到一线城市买房子,那么一线城市的房价肯定会不断上涨,如果不是国家对于一线城市的调控非常严格,房价早就更上一层楼了,为了照顾一线城市本地居民的购房需求,未来一线城市的调控也很难放松。

四个一线城市的房价已经筑底,房价会有周期性的调整,但将时间拉长后,曲线肯定还是以涨为主。

6 降息降准是大势,持续双降是趋势。就像减量发展一样,货币宽松的政策可能会持续很长一段时间,政府的本意是为了保经济,保就业,保金融,带动房地产市场只是其必然的结果之一,并不是真实意思的表达。

还有一点,货币最后都会流向社会,而在流向社会的过程中,新发放的货币大部分会被富人赚走,而这些钱又会被富人拿到一线城市中购置资产,就像很多中介说的,如果连一线城市的房子都不能当做固定资产保值的话,那还能投资什么。

7 地方卖地,国有房企从国家银行贷款买地,3月10日上午,断供9年的广州老区越秀新挂宅地越秀南AD013907地块出让,最终以64576元/平方米的楼面价刷新广州楼面价最高纪录。 该地块最终被广州市属国企——广州市城市建设投资集团有限公司以23.57亿元的底价拿下。

往年开发商总是抱怨房价太高了,为什么疫情期间地价反而越拍越高呢?开发商摘得土地的价格,难道不是自己决定拍下来的吗,如果地价高的话为什么不流拍呢,为什么要举牌呢?因为开发商相信未来这个地区的房价还会更高,所以敢用更高的价格去买地。而对于我们普通人来说,重点不在于为什么地价涨了,重点在于开发商为什么会相信房价会继续上涨。

地方卖地,国有房企从国家银行贷款购地建设,可见地方政府,国有房企,国家银行对未来一线城市的房价有多么大的信心。

。。。。。。。

减量发展,减少供地,增量变成存量,新房开发降速,每年减少2%-5%的供应,销售面积减少,销售额不减少,未来的房价走势仍是向上,毕竟真正的一线城市作为全国中心城市只有四个,屈指可数。

稀有产品的价格必然高启,这是毋庸置疑的,货币要产生利润就要购置最佳资产配置,而一线城市无论在何时都具备这种价值。

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